עבודת סמינריון בנושא - השפעת קרבת הנכס לרכבת על ערך הנכס המיועד למגורים

תקציר העבודה

עבודת סמינריון בנושא השפעת קרבת הנכס לרכבת על ערך הנכס במסגרת קורס סמינריון דיור ומגורים בישראל מוגש על ידי:
מספר תעודת זהות:
תוכן עניינים
תקציר
1 פרק 1 – סקירת ספרות
2
1 .1 שינויים במחירי הנדל”ן בישראל
2
1 .2 גורמים המשפיעים על מחירי הנדל”ן
3
1 .2.1 גורמים המשפיעים על מחירי נכסים – פריפריה לעומת מרכז
3
1 .2.2 השפעת קרבת הנכס לעורקי התחבורה
4
1 .3 השפעת הקרבה לרכבת על מחירי התחבורה בישראל
6
1 .3.1 תרומת הקרבה רכבת לעלייה במחירי הנדל”ן
6
1 .3.2 תרומת הקרבה לרכבת לפגיעה במחירי הנדל”ן 9

1 .4 השפעת הקרבה לרכבת על מחירי הנדל”ן – ההיבט המשפטי
1 0
1 .4.1 חקיקה
1 0
1 .4.2 פסיקה
1 2
פרק 2 – סקירה השוואתית – תרומת הרכבת לשינויים במחירי הנדל”ן במדינות שונות בעולם
1 4
פרק 3 – דיון ומסקנות
1 7
סיכום
2 0 מקורות
2 1
תקציר עבודה זו תעסוק בסוגיה אחת מני רבות בשינויים בערכם של נכסים – השפעת קרבת הנדל”ן לעורקי תחבורה, תוך התמקדות בקרבה לרכבת על ערך הנכסים המיועדים למגורים. מבחינתי את הספרות עולה, כי הגורמים המשפיעים על שווי מקרקעין מורכבים מגורמים פיזיים וממאפייני מיקום וסביבה. למעשה, לקרבה של הנכס ולרכבת, למאפייני תנועתה וכן, מידת הנגישות של הנכס לרכבת ולתשתיות תחבורה נוספות השפעה לא מבוטלת על שוויו של הנכס. העבודה הנוכחית מתמקדת בהערכת מידת השפעתה של הרכבת כתשתית תחבורה על שווים של נכסי מגורים.
מטרת המחקר הנה לבחון את תרומת הקרבה של הנכס לתשתית הרכבת – החל מקרבת הנכס למסילה וכלה מקרבה לתחנת רכבת, על מחירי הנדל”ן. במסגרת זו, אענה על השאלה, כיצד הקרבה של נכס לרכבת משפיעה על ערכו – לטובה או לרעה? במלים אחרות, האם קיומה של רכבת על רכיביה (כולל קרבה לתחנות רכבת ולמסילת הרכבת) מובילה לעלייה במחירי הנדל”ן או לירידה שלהם? אני מניח, כי לקרבה לתשתית הרכבת תתבטא בעלייה בערך הנכסים באזור. עם זאת במקרים מסוימים, הקרבה לתשתית הרכבת תוביל לירידה בערך הנכס. האופן בו אענה על שאלה זו הנה באמצעות בחינת הספרות הקיימת העוסקת בנושא.
מבחינת הספרות המחקרית עולה, כי קרבת הדירות לתשתיות תחבורה, כדוגמת כבישים ורכבות, הן השפעה חיובית והן השפעה שלילית. ההשפעה החיובית מתבטאת בנגישות טובה יותר למקומות עבודה, מסחר וכדומה. יחד עם זאת, לרכבת השפעה שלילית, מאחר ומדובר במטרד סביבתי, המתבטא ברעש, זיהום אויר וכדומה. הבעיות והנזקים הנגרמים לאיכות הסביבה כתוצאה מהקרבה לעורקי תחבורה, כגון מסילת רכבת או כביש (מתבטא במטרדי ריח, ערפיח ורעש), עלולים להגביל את נעימת המגורים בקרבתם. לכן, עולה השאלה, כיצד הקרבה לתשתית הרכבת משפיעה על מחירי הנדל”ן לאור השפעותיה החיוביות והשליליות? במסגרת זו, עולה השאלה האם קיומה של רכבת על רכיביה (כולל קרבה לתחנות רכבת ולמסילת הרכבת) מובילה לעלייה במחירי הנדל”ן או לירידה שלהם? במסגרת זו אני משער, כי לקרבה לתשתית רכבת תבוא לידי ביטוי באמצעות עלייה בערך הנכס. עם זאת, באזורים בהם הרכבת נתפסת כמפגע רעש, הקרבה לתשתית רכבת תוביל לירידה בערך הנכס.