מדובר ב-8.5% מכלל בתי האב בישראל, המתגוררים על פי הנתונים בפחונים ואוהלים או תחת קורת גג משותפת עם משפחה אחרת. זהו זינוק של 221% במספר בתי האב במצב זה, תוך פחות מ-20 שנה.
אפשר גם אחרת - הפתרון למצוקת הדיור מצוי בבניית דירות קטנות מתחת ל-40 מ"ר, דבר שיוזיל את עלות השכירות ואו את מחיר הדירה לדיירים. דירות קטנות מתאימות לרווקים, לזוגות צעירים ולאנשים בודדים כמו אלמנים. בכל עיר צריך להקים מגדלי מגורים בהם דירות בשטח של 25-60 מ"ר ודירות להשכרה. הדירות בשטח 120 מ"ר שבונים כיום אינן רלוונטיות - סטודנטים וזוגות צעירים מתגוררים בדירות קטנות וכן, תוחלת החיים עולה באופן משמעותי ואנשים מבוגרים אינם זקוקים לדירות גדולות. בגילאי 50-60 יש משפחות מקטינות דיור מאחר והצרכים שלהם משתנים. בגילאים 60-75 כבר לא הולכים לבית אבות. כאשר המבוגרים נמצאים בקהילה, נדרשים פתרונות שונים. ההיצע ופתרונות הדיור משתנים ועל התכנון העירוני להיות בהתאם.
בנק מזרחי - טפחות הנו הבנק הגדול ביותר בתחום המשכנתאות. הבנק מחזיק בנתח שוק של מעל לשליש מהלוואות המשכנתא למטרות רכישת נכס נדל"ן. מנכ"ל בנק מזרחי - טפחות מחזק גישה זו. לדבריו, הרגולציה לא יכולה לעצור את שוק המשכנתאות, שכן הוא מבוסס על ביקוש אמיתי ולא השערות. בעקבות הגידול באוכלוסייה הביקוש האמיתי עומד על 40 אלף דירות חדשות מדי שנה. הניסיון להשפיע על השוק על ידי הרגולטור הנו בעייתי, מאחר והסיכון ללווה ולבנק אולי קטנו בעקבות המגבלות, אבל זה לא משנה את הביקוש וההיצע. הטיפול בנושא צריך להיות באמצעות הגדלת מספר הדירות. גם באירופה מכירים בצורך בבניית דירות קטנות עד 65 מ"ר, מתוך מחשבה של ניצול מקסימלי של חללים קטנים, כך שיהיה שימוש כפול ברהיטים, המוכרים כרהיטים חכמים. שימוש זה מוכר וידוע ביפן ובאצות הברית עוד משנות ה-80 של המאה ה-20.
עם זאת, המדינה, הקבלנים והעיריות אינם מעודדים בניה של יחידות דיור קטנות מאחר ואין להם אינטרס לעשות זאת, למרות שבעבר הצהירו שפרויקטים חדשים יכללו דירות קטנות. בפועל, היצע הדירות הקטנות הידלדל ו-90% מהדירות המוצעות בנות 4 חדרים ומעלה. לפי הנתונים עולה, כי בשנת 2013 נמכרו 2,000 דירות בלבד בנות 3 חדרים מתוך 22,000 דירות חדשות. בפתח תקווה, רק 66 מתוך 1,200 דירות היו קטנות וביבנה, רק 6 דירות מתוך 487 דירות היו קטנות. 10,000 דירות היו בנות 6 חדרים ומעלה. למדינה אין אינטרס להוריד את מחירי הדיור כמובטח מאחר והכנסותיה מתחום הנדל"ן באמצעות מסים גבוהים המוטלים על הכנסה בגין מכירת נכסים ובגין סעיפים נוספים. יתכן, על פי סקר גלובס, כי אין ביכולתה של הממשלה להוריד את מחירי הדיור בארץ, אבל מדובר בסיכוי קלוש מאחר וביכולתה של הממשלה לקבוע מדיניות מתאימה, כגון בניית יחידות דיור קטנות של דירות חדר עד 3 חדרים ובכך לפתור את מצוקת הדיור בישראל ולהוריד את ערך הדירה. יתרה מכך, ליזמים אין אינטרס להעביר את הירידה במחירי הקרקעות לקונים, מאחר והאינטרס שלהם הנו להגדיל את הרווח שלהם.
גם האוניברסיטאות והמכללות אינן ממהרות לבנות מעונות לסטודנטים, זאת למרות שניתנו להם תקציבים ואף אדמה מהמדינה ללא עלות למטרה זו. הקמת מעונות לאלפי סטודנטים במכללות ובאוניברסיטאות ברחבי הארץ עשויה להשפיע על שוק השכירות כולו - סטודנטים יכולים להשיג דיור זול אבל המוסדות האקדמיים אפילו לא התחילו לבנות או לבחור קבלן כדי שיבנה את הבניינים.
גם האוניברסיטאות והמכללות אינן ממהרות לבנות מעונות לסטודנטים, זאת למרות שניתנו להם תקציבים ואף אדמה מהמדינה ללא עלות למטרה זו. הקמת מעונות לאלפי סטודנטים במכללות ובאוניברסיטאות ברחבי הארץ עשויה להשפיע על שוק השכירות כולו - סטודנטים יכולים להשיג דיור זול אבל המוסדות האקדמיים אפילו לא התחילו לבנות או לבחור קבלן כדי שיבנה את הבניינים.
לרשויות המקומיות אין אינטרס להגדיל את מספר התושבים בישוב, למרות שככל שיש יותר תושבים, כך יותר גורמים משלמים מסי ישוב כמו ארנונה. לחשוב שאינטרס זה קיים וממומש הנה טעות נפוצה - ראשי רשויות אינם מעוניינים להגדיל את מספר התושבים. האמת היא שרשויות ממש לא מעוניינים בהגדלת מספר התושבים ביישוב - בטח שלא אוכלוסיות קשות, מאחר והם צרכני שירותים ציבוריים. הצורך בדירות קטנות בגודל 3 חדרים מקסימום הנו בהתאם לשינויים החברתיים בתקופתנו - מספר הנפשות במשפחה ממוצעת מצטמצם, אחוז הגירושים עולה, מרחב בבית במתפנה לאור שיפורים טכנולוגיים אשר ממזערים מוצרים וכן, פתרונות אחסון חכמים יוצאים אל השוק. לכן, רוכשים דורשים דירות קטנות יותר.
עם זאת, אוכלוסיה מהמעמד הסוציו אקונומי הנמוך רק עולה לרשויות כסף והם אלו שזקוקים לדירות הקטנות - חד הוריים, אבות גרושים וכדומה. גם על זוגות צעירים יש הוצאות, כגון גני ילדים, צהרונים וכדומה. לכן, ראשי רשויות מעדיפים עסקים בעיר, מאחר והארנונה למגורים אינה מכסה את העלויות הדרושות לרשויות המקומיות למימון השירותים העירוניים. הפער בין הארנונה שמשלם משק הבית לבין עלות השירותים שהוא צורך עומד על בין 4,000 ל–13,000 שקל בשנה למשק בית. לעומת זאת, במשרדים היחס חיובי: המשרדים משלמים יותר ארנונה מעלות השירותים שהם צורכים. והם אלו שמסבסדים את השירותים הציבוריים. כתוצאה מכך, בא לידי ביטוי זינוק חד במחירי הדירות.
חסם בנייה נוסף הנה העובדה שעליית מחיר הדירות ביישוב מעיד על עליית קרנו של היישוב והגדלת קרנם של ראשי היישוב מאחר וככל ששווי נכסי הנדל"ן בישוב עולה, כך הדבר מעיד על הצלחתם של ראשי הישובים להעלות את הרמה הסוציו אקונומית של האוכלוסייה בישוב. הדבר בא לידי ביטוי במרכז הישן של תל אביב, אשר מגביל את הבניה ב-20 השנים הקרובות ל-30 אלף יחידות דיור. הבניה שכן מאושרת זה מגדלים יוקרתיים עם חדר כושר ולובי מפואר. יחידות הדיור נמכרות בו בשווי של כ-50 אלף שקלים למ"ר. גם כאשר אושרו יחידות דיור קטנות במגדל תל אביבי חדש, מחירן נקבע על מעל ל-2 מליון שקלים עבור דירת שני חדרים ללא ממ"ד.
מאחר ולהנהלת הישוב יש אינטרס להגדיל את הדירות החדשות הנבנות, מרבית תוכניות הבנייה שמאושרות בוועדות המחוזיות הן בגודל 120 מ"ר. קבלנים המעוניינים להגדיל את הצפיפות בפרוייקט באמצעות בניית יחידות דיור קטנות, הם נדרשים לשלם מס בגובה של 100-150 אלף שקל על כל דירה נוספת. לכן, יש לדרוש מהוועדות המקומיות באמצעות חוק לאפשר לקבלנים להגדיל את הצפיפות בפרויקטים שהם בונים.
נשאלת השאלה מיהם אותם האנשים שקונים 90% מהדירות החדשות בנות 4 חדרים ויותר? האם מדובר בגורמים הרוכשים דירות אלו לצורכי השקעה או במעמד ביניים שקופץ מעל הפופיק, קונה דירה ב-2-3 מליון שקלים ואחר כך מפגר בתשלומי המשכנתא? כדי להימנע מנפילה כלכלית, צרו קשר עם יועץ משכנתאות.
