האם דירה להשקעה משתלמת בישראל?
מדובר בסוגיה אמיתית שמעסיקה בעלי דירות רבים: הקושי בהתמודדות עם שוכרים שמפרים את חוזה השכירות. עם זאת, יש בו כמה קביעות גורפות שכדאי לדייק. לא מעט בעלי דירות מגלים שהסיכון אינו רק ירידת מחירים או ריבית גבוהה, אלא גם האפשרות להיתקע עם שוכר שמפסיק לשלם ומפר את חוזה השכירות.
ישנם מקרים שבהם שוכרים נכנסים לדירה כחוק, משלמים בתחילה את שכר הדירה, ובהמשך מפסיקים לשלם, מוסרים המחאות ללא כיסוי ומאלצים את בעלי הדירה לנהל הליכים משפטיים שעלולים להימשך חודשים. בתקופה זו בעלי הדירה ממשיכים לשלם משכנתה, מיסים והוצאות נוספות, ולעיתים נקלעים בעצמם לקשיים כלכליים. בישראל אכן יש מקרים שבהם הליכי פינוי שוכר יכולים להיות ממושכים ויקרים, במיוחד אם מתנהלים במקביל הליכים כספיים. מצד שני, קיים הליך ייעודי של תביעה לפינוי מושכר, שנועד להיות מהיר יותר מתביעה אזרחית רגילה, אם כי גם הוא אינו מבטיח פינוי מיידי בכל מקרה.
פינויים באמצעים חוקיים באמצעות מערכת המשפט ובסיוע המשטרה הנה בלתי אפשרית. אמריקה זה נקרא eviction מגיע שריף עם 6 שוטרים אומר להם אתם עוזבים? אם אומרים לא זה אזיקים וכלא אם אומרים כן נותנים להם 24 שעות ואז אם לא פורצים את הדירה אזיקים וכלא. לגבי ההשוואה לארצות הברית, המצב מורכב יותר. גם שם הליכי eviction משתנים ממדינה למדינה, ובדרך כלל נדרש צו של בית משפט לפני שהשריף מבצע את הפינוי. במקומות מסוימים ההליך מהיר יחסית, ובאחרים הוא עשוי להימשך שבועות ואף חודשים. אין כלל אחיד של "24 שעות או אזיקים".
יש בעיה מערכתית. בעלות על דירה להשקעה לא תמיד משתלמת. פינוי פולשים לדירות בישראל שמפרים חוזה, לא משלמים שכירות ואף ממררים את חייהם של בעלי הדירה. הם נכנסים לדירה במסווה של דיירים באופן חוקי שחתמו על חוזה שכירות ומשלמים את שכר הדירה בזמן ואת התשלומים הנלווים, כמו עלות החשמל והארנונה. מהר מאוד, הם הופכים לפולשים - מפרים חוזה שכירות, לא משלמים שכר דירה, נותנים צ'קים ללא כיסוי, גוררים את בעלי הדירה להליכים משפטיים יקרים שנמשכים על פני חודשים ארוכים ואף שנים. ככה בדיוק מתפתח הפשע. אם למערכת החוק הנורמטיבית אין פתרון למצוקת האזרחים האזרחים יפתרו את הבעיות שלהם לבד.
מה יקרה אם הבעלים יכנסו לחובות ויכשלו בתשלומי המשכנתא? הבנק יעקל את הנכס, יקח בעלות על הדירה ופתאום למשטרה לא תהיה שום בעיה לפנות את הדייר מיידית, בכוח. הטענה שאם הבנק מעקל את הנכס "למשטרה לא תהיה שום בעיה לפנות את הדייר מידית" אינה מדויקת. כאשר בנק מממש משכנתה, גם הוא בדרך כלל נדרש לפעול בהתאם להליכים המשפטיים ולהחלטות בית המשפט. לעיתים אכן יש פינוי במסגרת הליכי הוצאה לפועל, אך גם כאן מדובר בהליך מוסדר ולא בפינוי אוטומטי.
מערכת משפט חייבת לאזן בין ההגנה על זכויות השוכרים לבין ההגנה על זכות הקניין של בעלי הדירות. כאשר בעלי נכסים חשים שאין אכיפה יעילה ומהירה נגד מפרי חוזה, נפגע האמון במערכת, והדבר עלול להרתיע אנשים מהשכרת דירות ולהשפיע על שוק הדיור כולו. השאלה שראוי לדון בה היא האם ההליכים הקיימים בישראל מספקים איזון נכון, או שיש מקום לרפורמה שתאפשר פינוי מהיר יותר של שוכרים המפרים את חוזה השכירות, תוך שמירה על זכויותיהם של שוכרים הפועלים בתום לב.
