מתחת לבלטות עם שאול אמסטרדמסקי | פרק 1 - לקנות או לשכור?

 

כאן 11 | למה הישראלים רודפים אחר החלום לדירה? איך שינתה המלחמה את המאזן בין מרכז לפריפריה? וגם, האם הנדל"ן הוא כור ההיתוך האמיתי של החברה הישראלית? שאלות אלה עומדות במרכז התוכנית "מתחת לבלטות", בת 5 פרקים, בהגשת שאול אמסטרדמסקי, שעוסקת בסיפורה של החברה הישראלית דרך עולם הנדל״ן שאול אמסטרדמסקי, עיתונאי, מגיש ופרשן כלכלי בכיר בתאגיד השידור הישראלי מסקר במשך שנים את היחס של הישראלים לכסף שלהם, לכלכלה ובעיקר לאובססיה הלאומית: נדל״ן. לא משנה אם מדובר בחילונים או בחרדים, ביהודים או בערבים, במרכז או בפריפריה – לכולם יש את אותה השאיפה: לקנות, להשקיע ולהבטיח ארבעה קירות בטאבו. במהלך חמשת פרקי הסדרה שאול צולל לעומק ההיבטים השונים של שוק הנדל״ן הישראלי במטרה להבין למה הישראלים "מוכרחים" להיות בעלים של דירה והאם יקנו אותה בכל מחיר? מי באמת מרוויח מהמחירים הגבוהים? האם הדירה שקניתם בכמה מיליונים באמת שווה את הכסף? וגם - הנדל"ן בישראל כמימוש החזון הציוני וכור ההיתוך פרק 1: השאיפה הכי גדולה של כל זוג ישראלי היא לקנות דירה: ארבעה חדרים, מרפסת, רצוי גם מחסן. ההורים כבר יעזרו. אבל למה? מתי ואיך זה הפך להיות חוק טבע ישראלי? שאול אמסטרדמסקי מנסה לפצח אחת ולתמיד - מה עדיף, לקנות או לשכור?

ההחלטה היא מצי לשכור דירה ומתי לרכוש היא לא כלכלית נטו - סטודנט לא חייב לקנות דירה במצבו הכלכלי, בטח כשתוף 3 עד 5 שנים הוא יהיה במקום אחר, יפתח קריירה, יתמסד עם משפחה ועוד. להבדיל, משפחות צעירות, צריכות את ההתמסדות - לגור במקום קבוע ליד המשפחה בשביל התמיכה כי צריך כפר שלם, קרוב למוסדות החינוך, קרוב לעבודה או לעסק. צריך יציבות. גם אם הדירה להשקעה, יש לה את כאב הראש שלה - בעל הדירה אחראי לתיקונים והשוכר לא תמיד משלם. יש צורך בליווי משפטי בכל פעולה שקשורה לדירה - חוזה השכרה סטנדרטי, מכירה וקניית דירה, פינוי מושכר ועוד. שה רושם מהפרק הראשון לפחות שהתוכנית מאד נגד רכישת דירה. הבאת דוגמאות על אנשים שקנו במרכזה ומחזירים 7000 בחודש שזה באמת הרבה. אמי קניתי בחיפה ומחזיר באזור ה-3 ויש גם פינוי בינוי באופק.

הנתונים על עלויות דירה מאד מנופחים לדעתי בכל הנוגע לשיפוץ כל 5 שנים וכד'. לא מחשבים נכון את עלות הדיור בשכירות. מחירי שכירות גם עולים, אחרי 30 שנה דייר לא ישלם אותו סכום כפול מספר חודשים, הוא ישלם יותר. צריך להוסיף גם תשלומים למתווך ועל מעבר דירה כל כמה שנים במקרה הטוב. אני מכירה אנשים שעוברים דירה כל שנה. קניות שצריך לעשות בשביל להיכנס לדירה אחרת. לשפץ גם צריך כשעוזבים דירה אחת ועוברים לדירה אחרת. לפחות לצבוע. אני רואה בזה מניפולציה (בזה שלא מחשבים נכון את עלות הדיור). ברים חשובים שלא נלקחו בחשבון - מחיר שכר דירה והוצאות דירה גם כן עולות לא כל משכנתא היא 30 שנה.מס רווח הון על מניות 25 אחוז

 

עבודת סמינריון בנושא - השפעת קרבת הנכס לרכבת על ערך הנכס המיועד למגורים

תקציר העבודה

עבודת סמינריון בנושא השפעת קרבת הנכס לרכבת על ערך הנכס במסגרת קורס סמינריון דיור ומגורים בישראל מוגש על ידי:
מספר תעודת זהות:
תוכן עניינים
תקציר
1 פרק 1 – סקירת ספרות
2
1 .1 שינויים במחירי הנדל”ן בישראל
2
1 .2 גורמים המשפיעים על מחירי הנדל”ן
3
1 .2.1 גורמים המשפיעים על מחירי נכסים – פריפריה לעומת מרכז
3
1 .2.2 השפעת קרבת הנכס לעורקי התחבורה
4
1 .3 השפעת הקרבה לרכבת על מחירי התחבורה בישראל
6
1 .3.1 תרומת הקרבה רכבת לעלייה במחירי הנדל”ן
6
1 .3.2 תרומת הקרבה לרכבת לפגיעה במחירי הנדל”ן 9

1 .4 השפעת הקרבה לרכבת על מחירי הנדל”ן – ההיבט המשפטי
1 0
1 .4.1 חקיקה
1 0
1 .4.2 פסיקה
1 2
פרק 2 – סקירה השוואתית – תרומת הרכבת לשינויים במחירי הנדל”ן במדינות שונות בעולם
1 4
פרק 3 – דיון ומסקנות
1 7
סיכום
2 0 מקורות
2 1
תקציר עבודה זו תעסוק בסוגיה אחת מני רבות בשינויים בערכם של נכסים – השפעת קרבת הנדל”ן לעורקי תחבורה, תוך התמקדות בקרבה לרכבת על ערך הנכסים המיועדים למגורים. מבחינתי את הספרות עולה, כי הגורמים המשפיעים על שווי מקרקעין מורכבים מגורמים פיזיים וממאפייני מיקום וסביבה. למעשה, לקרבה של הנכס ולרכבת, למאפייני תנועתה וכן, מידת הנגישות של הנכס לרכבת ולתשתיות תחבורה נוספות השפעה לא מבוטלת על שוויו של הנכס. העבודה הנוכחית מתמקדת בהערכת מידת השפעתה של הרכבת כתשתית תחבורה על שווים של נכסי מגורים.
מטרת המחקר הנה לבחון את תרומת הקרבה של הנכס לתשתית הרכבת – החל מקרבת הנכס למסילה וכלה מקרבה לתחנת רכבת, על מחירי הנדל”ן. במסגרת זו, אענה על השאלה, כיצד הקרבה של נכס לרכבת משפיעה על ערכו – לטובה או לרעה? במלים אחרות, האם קיומה של רכבת על רכיביה (כולל קרבה לתחנות רכבת ולמסילת הרכבת) מובילה לעלייה במחירי הנדל”ן או לירידה שלהם? אני מניח, כי לקרבה לתשתית הרכבת תתבטא בעלייה בערך הנכסים באזור. עם זאת במקרים מסוימים, הקרבה לתשתית הרכבת תוביל לירידה בערך הנכס. האופן בו אענה על שאלה זו הנה באמצעות בחינת הספרות הקיימת העוסקת בנושא.
מבחינת הספרות המחקרית עולה, כי קרבת הדירות לתשתיות תחבורה, כדוגמת כבישים ורכבות, הן השפעה חיובית והן השפעה שלילית. ההשפעה החיובית מתבטאת בנגישות טובה יותר למקומות עבודה, מסחר וכדומה. יחד עם זאת, לרכבת השפעה שלילית, מאחר ומדובר במטרד סביבתי, המתבטא ברעש, זיהום אויר וכדומה. הבעיות והנזקים הנגרמים לאיכות הסביבה כתוצאה מהקרבה לעורקי תחבורה, כגון מסילת רכבת או כביש (מתבטא במטרדי ריח, ערפיח ורעש), עלולים להגביל את נעימת המגורים בקרבתם. לכן, עולה השאלה, כיצד הקרבה לתשתית הרכבת משפיעה על מחירי הנדל”ן לאור השפעותיה החיוביות והשליליות? במסגרת זו, עולה השאלה האם קיומה של רכבת על רכיביה (כולל קרבה לתחנות רכבת ולמסילת הרכבת) מובילה לעלייה במחירי הנדל”ן או לירידה שלהם? במסגרת זו אני משער, כי לקרבה לתשתית רכבת תבוא לידי ביטוי באמצעות עלייה בערך הנכס. עם זאת, באזורים בהם הרכבת נתפסת כמפגע רעש, הקרבה לתשתית רכבת תוביל לירידה בערך הנכס.